1-9月全州房地产运行情况分析

时间:2017年10月26日  来源:  作者:张明勇  【关闭 打印

  今年以来,全州房地产投资增速持续低位运行,连续4个月下降超过30%;商品房销售保持持续较快增长。新开工项目完成投资下降,规模偏小,住房刚性需求下降,各县市房地产开发发展不均衡等因素成为制约湘西州房地产投资增长的重要原因。

  一、房地产运行的基本情况

  1-9月,全州房地产企业累计完成投资26.5亿元,下降33.6%,较上月下降1.8个百分点。截止今年9月,全州房地产入库项目125个,增长8.7%,项目计划总投资236.6亿元,增长14.5%。其中在建项目85个,与同期持平;在建项目中,上年结转项目62个,完成投资12.9亿元,下降26.5%;本年新进项目23个,增长4.5%,完成投资13.6亿元,下降19.3%,结转项目和新进项目的完成投资均大幅下降。

  1-9月,全州商品房销售面积113.8万平方米,增长18.2%,房屋销售额41.3亿元,同比增长26.7%。截止今年9月,全州参与商品房销售的项目共66个,其中完成销售面积1万平方米的项目34个,增长13.3%,共完成销售面积99.7万平方米,增长30.7%,主要分布在吉首市、凤凰县、龙山县。商品房销售类型中,住宅销售面积97.8万平方米,增长11.1%,实现销售额33.5亿元,增长28.8%;商业营业用房销售面积14.1万平方米,增长78.5%,实现销售额10.4亿元,增长65.1%


  1-9月,全州商品房待售面积23.9万平方米,下降38.7%,其中待售31.8万平方米,下降14.3%。从年初起,全州的商品房待售面积持续下降,去库存明显。



  

  二、存在的问题

  (一)房地产开发阶段性高峰期已完成,投资增长乏力。随着城镇化逐步推进,围绕各县市核心区域开发项目陆续上马建设,一大批重大开发项目在60州庆前先后建成,全州房地产开发规模逐步扩大,有力推动了全州房地产开发市场的快速发展。随着居民购房刚需下降和国家调控房地产政策力度加大,以及房地产市场自身消化周期等诸多要素影响,从2016年下半年起,全州房地产开发增长势头放缓,吉首、凤凰、龙山等几个开发市场活跃县市的投资增速先后下降,今年以来,全州房地产开发投资持续大幅下滑。

  (二)项目总体开发规模扩张放缓,新开工面积下降明显。随着州内主要热点县市开发速度放缓,全州房地产开发施工热度有所降低。1-9月,全州商品房施工面积751.9万平方米,增长0.6%。其中新开工面积125.5万平方米,下降10.8%;住宅施工面积591.8万平方米,下降1%,新开工面积95.5万平方米,增长0.6%;商业营业用房施工面积9.7万平方米,增长9.3%,其中新开工面积22.9万平方米,下降14.2%

  (三)部分项目建设周期较长,开发成本增加,企业运营难度加大。受项目基建地质环境、物价因素、施工标准等诸多因数的影响,州内部分房地产开发项目存在建设周期长、超计划投资的情况,既增加了企业投资成本,又延长了资金回笼周期,加大了企业运营难度。1-9月,全州累计完成投资超过计划投资的开发项目共47个,占在库项目的33.6%,较同期增加4.9个百分点。其中在建项目29个,占全部在建项目的34.1%,较同期增加9.8个百分点,完成投资6.6亿元,增长25.3%,截止9月,这29个项目共超计划投资9.9亿元,平均每个项目超计划投资3400万元以上,平均建设周期在45个月以上。

  (四)房地产开发用途单一,市场竞争力小,企业拓展开发空间小。从全州商品房开发用途来看,主要集中在普通居民住宅、商业营业用房、办公用房等普通住宅和商用市场,仅有几个项目有部分高档公寓和别墅,产品定位还停留在满足居民刚需和常规的商业用途,一些新型的如旅游地产、休闲养老地产等开发产品未有涉及,吸引州境外消费者入境消费的市场空间十分有限,加上住房刚需和本地区有效购买力的下降,州内房地产需求市场将逐步缩小,后续发展空间的突破难度较大。

  (五)县市房地产开发冷热不均衡,投资和销售不协调。由于开发热点和购买力的差异,八县市的房地产开发发展极不均衡,各县市间房地产投资和销售呈现出不均衡、起伏大、发展不协调等现象。



  三、对全年的情况预计

  从今年整体的运行情况来看,在热点时期前后的一段时间内,全州房地产新开发项目的数量和规模均有所下降,再加上房地产消费市场自身需要一个消化过程,以及国家政策调控、经营要素的供给关系等一系列因数的影响,预计今年全年房地产开发投资将继续保持在低位运行,降幅将有所收窄;商品房消费将惯性带动继续保持增长态势,去库存效果将持续显现。

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