《湘西自治州物业管理办法》的起草说明解读

为规范全州物业管理活动，进一步加强物业管理工作，构建与现代城市管理相适应的物业管理新体制，提高物业服务和城市管理水平，维护业主和物业服务企业及其他物业相关人合法权益，建设宜居湘西，改善城镇居民生活环境，促进和谐社区（小区）建设，按照州委州政府工作部署，我局起草了《湘西自治州物业管理办法》（以下简称《办法》），现将有关情况说明如下。

一、制定该《办法》的必要性

物业管理与广大人民群众生产生活息息相关，对于维护社会稳定、促进社会和谐有着重要意义。伴随行业规模的急剧扩张，物业管理中的矛盾问题也日益突出，开发建设项目遗留问题多、配套设施设备不完善、部分业主不交纳物业服务费现象突出等问题和矛盾不断凸显，困扰着业管理工作顺利开展。为了规范物业管理活动，维护物业管理各方主体的合法权益，解决我州物业管理行业的突出问题，特制定本办法。

二、制定《办法》的依据和过程

制定依据主要包括：《《中华人民共和国民法典》》、国务院《物业管理条例》、《湖南省物业管理条例》等相关法律法规。

《湘西自治州物业管理办法》由我局代起草，于2019年10月29日，召开了县市区主管部门座谈会，2019年11月10组织召开了州物业协会、部分物业公司座谈会，广泛听取了意见，并对办法进行了修改。2020年3月4日，发函征求了相关州直单位的意见。共收到州公安局、州市场监督管理局、州消防救援支队等单位回复意见10条。2020年7月，州政协对全州物业管理进行了调研，通过调研，我局对该办法进行了进一步修改。2020年9月再次组织召开了部分县市物业主管部门、州物业协会、部分物业公司的座谈会，对该办法进行再次修改。2021年4月20日，组织召开了《湘西自治州物业管理办法》听证会，共收到听证代表意见建议二十二条。2021年5月26日，经州人民政府常务会议审议通过。

三、《办法》的主要内容

《办法》共九章七十条，主要包括：

第一章总则。规定了将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立和完善物业管理综合协调机制等。

第二章业主大会和业主委员会。规定了建设单位对物业管理区域进行备案；物业服务企业将物业管理区域向全体业主、物业使用人公示公示；规定了首次召开业主大会的条件、筹备、权力，规定了业委会组成及职责。

第三章物业的建设、验收与销售。规定了物业管理用房的条件；规定了建设单位在竣工验收备案前，应当按照物业建筑安装总造价百分之三的比例向县市、湘西高新区物业管理行政主管部门交存物业保修金，作为物业保修期内物业维修费用的保障。。

第四章物业交付与前期物业管理。建设单位应当按照国家和省有关规定选聘前期物业服务企业，通过招标投标方式选择物业管理企业的；规定了需进行物业承接现场查验工作。

第五章物业管理服务。规定了业主大会选聘物业服务企业的方式；规定了物业服务企业在物业服务活动中享有权利和责任；规定了物业服务费的收取。

第六章物业的使用与维护。规定了物业管理区域内禁止行为；规定了物业管理区域停车位、车库的要求；规定了同一物业管理区域内，有两户以上业主的住宅物业和非住宅物业，业主应当缴存专项维修资金；规定了物业专项维修资金的使用。

第七章监督与管理。规定了各县（市）人民政府、湘西高新区管委会各职能管理部门加强对小区的监督指导；规定了住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督；规定了街道办事处或乡镇人民政府将物业管理工作纳入日常工作中，明确专人专抓，及时协调解决物业管理活动中的矛盾纠纷。

第八章法律责任。规定了违反本办法规定的行为，按照《湖南省物业管理条例》的规定进行处罚。

第九章附则。规定《办法》实施时间。