1-8月湘西房地产开发市场运行情况简析

今年以来，湘西州房地产开发企业资金保障度高，开发投资增速回升，房屋销售较快增长。

　　一、全州房地产市场运行情况

　　1.房地产开发投资总量保持增长，住宅投资的主体地位依旧

　　今年1-8月，全州房地产开发共完成投资19.9亿元，同比增长21.2%增速较上期同期提高了18.9个百分点。从投资结构上看，住宅投资的主体地位依旧，截止到8月底，全州完成住宅投资14亿元，增长15.3%占全州房地产开发投资的70.4%拉动全州房地产开发投资增长11.5个百分点。

　　2.新开工项目带动作用明显

　　1-8月，全州房地产开发投资在建项目88个，比上年同期增加了6个，同比增长7.3%其中，新开工项目14个，比上年同期增加了2个，增长16.7%完成开发投资3.6亿元，同比增长125%占全州房地产开发投资的比重由上年同期的9.8%提高到18.1％，拉动全州房地产开发投资增长12.1个百分点。

　　3.住宅投资快速增长，中小户型住宅投资比重提高

　　1-8月，全州住宅投资完成14亿元，同比增长15.3%增幅比上年同期加快21.2个百分点。其中，90平方米及以下住房投资完成1.4亿元，同比增长104.3%增幅比上年同期快102个百分点，占住宅投资的比重由上年同期的5.8%提高到10%；90平方以上-140平方普通型住房完成11.3亿元，同比增长24.6%增幅比上年同期加快37百分点，占住宅投资的比重由上年同期的74.4%提高到80.7%；144平方米以上住房投资完成1.3亿元，同比下降46.1%增幅比上年同期回落72.8个百分点，占住宅投资的比重由上年同期的19.8%下降到9.3%。

　　4.房屋销售增长较快

　　1-8月全州房屋销售面积60.9万平方米，同比增长37.5%增速较上半年提高了19.9个百分点；其中住宅销售面积58.2万平米，同比增长49.5%增速较上半年提高了19.3个百分点。房屋销售额16.7亿元，同比增长36.4%增速较上半年提高了16.2个百分点；住宅销售额14.4亿元，同比增长64.9%增速较上半年提高了16.1个百分点。

　　5.房地产资金保障充足有力，其他资金占本年资金来源的七成以上

　　1-8月，房地产开发企业资金来源合计39.3亿元，同比增长48.3%较上半年增速提高20.5个百分点。其中本年到位资金33.8亿元，同比增长66%较上半年增速提高25.8个百分点，延续上半年的趋势，继续超过同期房地产开发投资增速。

　　自筹资金和其他资金一直是湘西州房地产开发企业的主要资金来源，其来源合计占本年到位资金比重达97.6%。1-8月，企业自筹资金12.1亿元，增长53.5%占本年到位资金比重的35.8%其他资金到位20.9亿元，增长78.5%占本年到位资金比重的61.8%两大主力资金的较快增长，特别是占本年资金来源总量六成以上的定金、预售款和个人按揭贷款回笼资金为主的其他资金强势增长，既是当前商品房市场活跃的体现，也有利于企业资金良性循环，确保全市房地产开发市场健康发展。

　　二、目前我州房地产市场运行中需关注的问题

　　1.区域发展不平衡现象比较突出

　　全州151家房地产开发企业，其中吉首市104家，泸溪县3家，凤凰县13家，花垣县6家，保靖县4家，永顺县2家、龙山县19家，吉首市占了全州房地产企业的近7层，古丈县没有房地产开发企业；1-8月房地产开发投资增速高于全州平均水平的有三个县市分别为永顺县（299.6%）、龙山县（38.3%）、吉首市（25.5%），增速低于全州平均水平的县市分别是凤凰县（20.8%）、花垣花（13%）、保靖县（-19.6%）、泸溪县（-66.3%），增幅最高和最低的县市差距达365.9个百分点。

　　2.房地产新开工面积持续出现负增长，市场后续发展动力不足

　　新开工指标为引导市场预期的先行指标，代表着开发商的投资信心。今年以来，随着国家房地产政策的持续不放松，今年以来，全州房屋新开工面积持续呈现负增长（1-2月-24.8%、1-3月-9.1%、1-4月-5.2%、1-5月-20%、1-8月-5.4%）。1-8月，全州房屋新开工面积91.2万平方米，同比下降5.4%增幅比上年同期下降7.6个百分点，其中住宅投资新开工面积63.6万平方米，同比下降25.3%增幅比上年同期下降36.6个百分点。新开工面积增幅下降说明项目开工规模的缩小，将影响到未来一段时间内房地产投资增长的趋势。

　　3.房地产开发企业库存压力仍然较大

　　今年以来，虽然我州商品房成交量保持两位数增长，但国家对房地产相关政策力度加大影响，在一定程度上抑制了市场需求，导致商品房待售面积快速增长，房地产库存压力明显加大。1-8月，全州商品房待售面积36.4万平方米，同比增长54%其中住宅待售面积22.8万平方米，同比增长71.1%如果按全州销售额与销售面积之比（2743元/平方米）计算，全州的待售面积所占用的资金在10亿元左右，占当期销售额近六成。

　　三、促进房地产市场稳定健康发展的建议

　　1.继续加强和贯彻宏观调控措施

　　目前房地产市场调控处在关键时期，要继续贯彻落实好中央的各项房地产市场调控政策和措施，在保持现有调控效果的前提下，围绕促进房地产市场长期健康和稳定发展，保持各项政策落实的持续性和有效性，着力做好结构调整工作，严格控制投机需求、合理抑制投资需求，保护和鼓励自住性消费需求，积极引导和调控全州房地产市场走势，促进房地产市场平稳健康发展。

　　2.积极引导住房消费，努力消化待售面积

　　在当前的社会经济发展阶段，大部分消费者仍属于中低收入阶层。要引导消费者树立负担得起，适用的居住消费理念，防止过度住房消费；要引导开发企业树立同时满足多层次消费者的开发理念。先富起来的消费者毕竟是少数，要把主要目光投向广大中等收入者，继续坚持以中小户型为主。针对我州目前36.4万平方米的商品房待售面积，对房地产市场调控的重点应从促进房地产市场供需平衡，稳定房地产价格为主，并且要注重调控政策的协调性和配套性，以市场经济手段调节为主，充分发挥市场机制对资源的配置作用，达到房地产市场实现供需总量基本平衡、供需结构基本合理、销售价格基本稳定的目标。

　　3.继续加快推进保障性住房建设，完善住房保障制度

　　继续加大保障性住房建设的资金投入和土地供应，进一步加快发展廉租住房、公共租赁房和经济适用房，大力推进保障性安居工程建设。此外，政府可适当回购积压的商品房用作廉租房或公共性租赁房等，这样既能消化成品存量住房，又可以节省开发时间、解决用地问题。