湘西自治州人民政府办公室关于进一步加强房地产开发经营管理的通知

各县市人民政府、湘西经开区管委会，州直有关单位：

为进一步规范房地产开发经营管理行为，促进我州房地产业健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《湖南省城市房地产开发经营管理办法》等法律法规政策，结合我州实际，现就有关事项通知如下。

一、进一步加强房地产开发企业资质监管

（一）严格资质准入关口。 各级房地产主管部门要严格房地产开发企业资质管理，依法把好房地产资质准入关口，严厉打击无资质或者资质不符要求的房地产开发经营行为。对未取得房地产开发资质的企业，一律不准从事房地产开发经营业务。各资质等级企业应在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级进行房地产开发经营。对房地产开发企业资质达不到开发规模要求的项目,各级发改部门一律不得予以备案。房地产开发项目因工程质量低劣或者发生重大工程质量事故的，住房和城乡建设主管部门应当责令其改正，并依法进行处罚；在处罚决定书规定的停业整顿期间，房地产开发主管部门不得审批或同意其继续施工和开工建设新的项目。对已完工的房地产开发项目，凡有拖欠工程款等合同纠纷的，住房和城乡建设行政主管部门不得对其新开发建设项目办理施工许可等手续。

（二）推进企业提质升级。鼓励和引导房地产企业扩大经营规模和提质升级，各县市区要进一步创新体制机制，制定有利于房地产行业企业规模发展的优惠政策，支持和引导企业改革改制和资产兼并重组,有序壮大经营规模，增强发展实力。

二、进一步加强商品房项目资金监管

（一）严格项目资本金监管。建立房地产开发项目资本金制度，资本金占项目总投资的比例不低于20%。信用等级评定为A级的房地产开发企业或采用住宅产业化的建设项目，项目资本金监管比例实行减半。项目所在地住房和城乡建设主管部门在办理报建手续时，要认真履行审查项目资本金的职责，凡项目资本金不落实的，一律不得允许开工建设。资本金管理工作方案，由房地产管理部门负责制订和执行。

（二）严格预售资金监管。严格执行《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，切实加强新建商品房预售资金监管。对未取得预售许可证擅自预售商品房的，由项目所在地房地产主管部门依法依规严肃查处。开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产主管部门责令限期纠正，并可处违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

三、进一步规范商品房建设行为

（一）严格房地产开发用地管理。房地产开发用地应当以出让方式取得，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。国有土地使用权出让或者划拨前，县市人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划设计条件和规划上线图，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划设计条件的地块，国土资源部门不得出让国有土地使用权。房地产开发企业要依照国有土地使用权出让合同约定的条款内容进行项目开发建设。违反国有土地使用权出让合同约定的、擅自开工建设或超过规定时限未动工开发的，由国土资源部门依法依规进行查处。

（二）严格房地产开发项目规划审批和验收管理。房地产开发企业根据规划设计条件编制建设工程规划设计方案，报项目所在地县市人民政府城乡规划、气象等主管部门审查。审查通过的建设工程规划设计方案不得擅自变更，确需变更的应严格按法定程序进行。住房和城乡建设行政主管部门和相关行政执法部门联合对房地产开发项目进行监督管理，包括房地产开发项目的规划公示、施工许可、放线验线、建设过程、竣工验收等，重点对房地产开发项目是否按照规划许可进行建设等情况进行监督检查。

（三）严格房地产开发项目竣工验收管理。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业必须依法向项目所在地房地产主管部门提出竣工综合验收申请。房地产主管部门自收到房地产开发企业竣工验收申请20日内，组织住建、工程质量、规划、国土资源、消防、环保、质监、人防、气象等有关部门和单位进行综合验收。对于分期开发的房地产项目，可实行分期验收。未经综合验收或验收不合格的，不得交付使用。

（四）加强房地产开发项目监管。对房地产开发项目必须依法招标而未招标的，住房和城乡建设行政主管部门不得颁发施工许可证，并依法进行查处。对房地产开发企业将工程违规发包、施工图设计文件未经审查或者审查不合格而擅自施工的，应当委托监理而未委托或者将监理业务委托给不具有相应资质等级的监理单位，以及未按照国家规定办理工程质量安全监督手续的，住房和城乡建设行政主管部门应当责令改正，并依据《建设工程质量管理条例》进行查处。对房地产开发企业将未经验收或者验收不合格的房地产开发项目交付使用的、未按规定提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》或者未按住宅质量保证书的承诺进行保证的，房地产主管部门应当依据《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》和《湖南省城市房地产开发经营管理办法》，责令房地产开发企业限期改正并进行处罚。

四、进一步规范商品房销售行为

严格商品房预售管理，三年内逐步实行现房销售。各级房地产主管部门要加强《商品房预售许可证》核发、销售现场公示、销售面积计算、房地产合同和广告监管力度，对未取得《商品房预售许可证》而擅自预售商品房（含以认购收取预订款性质费用、发布预售广告等各种形式变相预售）的、在面积计算（或面积分摊）中弄虚作假侵害购房者利益和擅自出租、出售共用部位的，责令房地产开发企业限期整改，并依法依规予以严肃查处。各级工商部门对违法违规发布销售（或预售）广告的房地产开发企业、广告制作者和发布媒体，要责令其限期整改，并依法依规严肃查处。对房地产开发企业利用格式合同侵害消费者权益的行为，工商部门依照《合同违法行为监督处理办法》等规定进行查处。商品房销售后，房地产开发企业按照签订协议为购房户办理相关手续。

五、进一步规范商品房物业管理行为

（一）健全物业管理竞争机制。引导物业管理与房地产开发分业经营，大力推行前期物业管理项目招投标，鼓励业主、物业服务企业运用招投标等方式进行双向选择，营造公平竞争、优胜劣汰的物业管理市场竞争环境。严格执行《湖南省价格监督管理条例》和《湖南省物业服务收费管理办法》，落实物业服务收费公示制度和服务价格登记制度，进一步规范物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益。

（二）规范物业管理各方行为。严格执行住建部《物业承接查验办法》，出台物业管理前期介入和承接查验细则，为物业管理创造良好的基础条件。工商部门要加强物业服务合同的监管。要加大物业管理相关法律法规的宣传力度，各物业小区要在物业管理区域内显著位置，将有关物业法律法规进行长期公示，房地产主管部门将其列入日常监督检查范围，并计入信用信息记录。执行物业管理持证上岗制度,住建、房产、物价、工商、民政、消防等部门要加强协作，定期对物业管理市场进行监督检查，指导开展消防安全等知识培训，进一步规范物业服务行为，提升物业服务水平。各县市人民政府要完善以行政监督为主体，行业监督、新闻舆论监督、消费者监督等多种监督形式参与的物业监督新体系。

六、进一步建立健全体制机制

（一）建立住宅小区公变供电制度。为规范房地产开发项目供电设施建设和维护管理，保证供电质量，维护群众用电合法权益，各县市要严格执行《湘西自治州新建住宅供电设施建设维护管理办法》有关规定，积极推进“供电、抄表、收费、服务”四到户管理和“专”改“公”改造，进一步建立和完善住宅小区公变供电制度。

（二）建立房地产业联席会议制度。各县市区要结合本地实际，进一步建立房地产业联席会议制度。各级房地产主管部门要会同发改、国土、住建、规划等部门，专题研究制定房地产开发年度计划并监督执行。

（三）建立网上信息公示制度。各级房地产主管部门要对房地产开发、中介、评估、物业服务企业资质审查情况进行网上公示，主动接受社会监督。要对房地产开发企业在项目开发经营过程中出现的违法违规行为及相关处罚情况，予以曝光和公示。

（四）完善房地产企业信用制度。充分利用网络信息平台，及时将房地产开发企业、物业服务企业和中介服务机构及相关人员的基本情况、经营业绩、违规违法行为等信息，记入企业和个人的信用档案，并录入“湖南省房地产行业信用信息”系统，推行房地产企业信用管理和奖惩制度，引导房地产企业遵纪守法、诚信经营。

（五）严格实行责任追究制度。住建、房产、规划、国土、消防、税务、工商、环保、质监、人防、气象等有关部门（单位）要认真履行工作职责，加强沟通协作，进一步规范房地产开发经营管理行为，强化房地产市场动态监管。对房地产开发经营管理中工作不力、失职渎职的有关人员，要依法追究相关责任。

湘西自治州人民政府办公室   

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